تعديل نسب البناء يحفز العقاريين لتخفيض الأسعار

عدنان الغزال : الدمام

لا تزال أسعار العقارات وبالذات القطاع السكني تشهد ارتفاعا وانخفاضا مستمرا مع صدور كل قرار وتعديل جديد في أنظمة البناء، وفي أسعار الفائدة، وفي قيمة الدعم المقدم من الإسكان، ومع كل تغيير تتوجه الأنظار من فئة تنتظر الانخفاض، وفئة أخرى تنتظر الارتفاع، حيث توقع مهندسون معماريون ومختصون لـ«الوطن»، أن يسهم قرار زيادة نسب البناء المسموحة من 60% إلى 75% من مساحة الأرض، وزيادة نسبة بناء الملحق من 50% إلى 70%، في استفادة المطورين العقاريين بشكل كبير من هذه التعديلات، إذ إن زيادة نسب البناء تعني إمكانية تطوير وحدات سكنية على مساحات أصغر من الأراضي، مما يؤدي إلى تقليل تكاليف الأرض لكل وحدة سكنية، وهذه الفائدة يمكن أن تنعكس على انخفاض أسعار الوحدات السكنية، خاصة إذا كان الهدف هو استهداف شريحة أوسع من المشترين، إضافة لانخفاض أسعار الوحدات المنفذة قبل تطبيق هذا التعديل والتي لم يشملها التعديل بسبب غياب المميزات التي منحها التعديل للمساحة الإجمالية للبناء.

ويأتي هذا التعديل مع انخفاض أسعار الفلل والبيوت السكنية مع زيادة أسعار الأراضي والشقق السكنية ما يعطي للمطورين العقاريين مساحات أكبر للبناء وبالتالي التأثير على أسعار المباني الحديثة بالارتفاع والمباني القديمة بالانخفاض.

انخفاض الأسعار

وسجل المؤشر العقاري للربع الثاني من العام الحالي نموا محدودا في الرقم القياسي العام مدفوعا بالقطاع السكني المتأثر بارتفاع أسعار الشقق بسبب زيادة الإقبال عليها، وارتفاع أسعار الأراضي السكنية والتي تشهد في بعض مناطق المملكة أسعارا قياسية، إلا أن مؤشر أسعار الفلل السكنية والبيوت والعمارات سجل انخفاضا سنويا متفاوتا بين 0.14% و1.35% وهو مؤشر على انخفاض الإقبال على شراء هذه المنتجات السكنية، ويعطي مؤشرًا لزيادة انخفاضها مع تطبيق القرار الجديد الذي يزيد من مساحات البناء المسموحة، مما سيقلل من مميزات كثير من المباني القديمة المنفذة قبل تطبيق هذا القرار.

ارتفاع تكاليف البناء

قال المهندس عمار ناصر البطاط «عضو لجنة المكاتب الهندسية والاستشارات في غرفة الأحساء»: إن هذه الزيادة قد تؤدي أيضًا، إلى زيادة النشاط في حركة البناء، هذا النشاط المتزايد، يمكن أن يرفع الطلب على مواد البناء والخدمات المرتبطة، مما قد يؤدي إلى ارتفاع في تكاليف البناء على المدى القصير، إذا استمرت هذه الحركة بشكل متسارع، قد نشهد ارتفاعًا في أسعار العقارات على المدى الطويل بسبب زيادة الطلب. ومن جهة أخرى، قد يؤدي التوسع في نسب البناء إلى زيادة الطلب على مواد البناء والمقاولين، هذا قد يسبب ارتفاعًا مؤقتًا في الأسعار نتيجة الضغط على الموارد المتاحة، لكن مع الوقت، وإذا تم توفير الكميات اللازمة وزادت التنافسية بين الموردين والمقاولين، فمن المحتمل أن تستقر الأسعار أو حتى تنخفض.

تقليل تكلفة الأرض

أبان البطاط، يمكننا أن نتوقع تأثيرات مزدوجة، فمن ناحية، يمكن أن تسهم الزيادة في نسب البناء في خفض أسعار الوحدات السكنية نتيجة لتقليل تكلفة الأرض، ومن ناحية أخرى، قد تؤدي حركة البناء المتزايدة إلى ارتفاع تكاليف البناء بسبب زيادة الطلب على الموارد والخدمات.

مساحة للابتكار

أشار المهندس المقداد الشايب «عضو لجنة المكاتب الهندسية والاستشارات في غرفة الأحساء»، إلى النظام الجديد، الذي يرفع نسبة البناء، قد تكون له تأثيرات كبيرة على السوق العقاري في المملكة، وتصاميم الفلل والمشاريع التجارية، حيث أعطت حرية للمصممين ومساحة للابتكار والتفرد في التصاميم، وفي الواقع، من المحتمل أن نشهد تراجعًا طفيفًا في الأسعار، لكن التوقعات تشير إلى أن هذا الانخفاض قد لا يكون كبيرًا، والسبب في ذلك، أن زيادة نسبة البناء تعني توفير المزيد من الوحدات السكنية، وهو ما قد يؤدي إلى توازن العرض والطلب في السوق، لكن التغيرات في الأسعار، تعتمد على عدة عوامل، بما في ذلك الموقع، والطلب الفعلي على العقارات، وظروف السوق العامة، وبعض التوقعات حسب تجربتنا المباشرة بالسوق بعد إطلاق القرار، تشير إلى أن الانخفاض قد يتراوح بين 5% إلى 10% في بعض المناطق، خاصة تلك التي تشهد زيادة كبيرة في العرض، بينما المتوقع أن يزيد المعروض السكني بنسبة تتراوح بين 10% إلى 20%، والتنويه بأن هذا الرقم قد يختلف بشكل كبير من منطقة لأخرى، حيث إن بعض المناطق قد تستمر فيها الأسعار في الارتفاع، بسبب الطلب المرتفع والمشاريع الجديدة.

زيادة في مشروعات البناء

بين الشايب، أما بالنسبة لأسعار البناء ومواد البناء، فالوضع قد يكون مختلفًا، مع زيادة الطلب على مواد البناء نتيجة للزيادة في مشروعات البناء، ومن المتوقع أن تشهد أسعار المواد مثل الحديد والأسمنت ارتفاعًا، كذلك، قد تؤثر التغيرات العالمية في أسعار المواد الخام على السوق المحلية، ورغم أن النظام الجديد، قد يسهم في زيادة العرض، إلا أن التكاليف المرتبطة بالبناء، قد تتسبب في عدم انخفاض الأسعار بشكل ملحوظ. لذا، من الممكن أن نشهد استقرارًا في الأسعار في بعض المناطق، بينما في مناطق أخرى قد ترتفع الأسعار نتيجة للطلب المتزايد.

توازن السوق

أوضح، أن نظام البناء الجديد يحمل في طياته فرصًا وتحديات في آن واحد، وعلى المستثمرين والمطورين، أن يكونوا على دراية بهذه المتغيرات، وأن يضعوا إستراتيجياتهم بناءً على تحليل دقيق للسوق، وفي النهاية، يبقى هدف الجميع هو تلبية احتياجات المواطنين وتحقيق التوازن في سوق الإسكان.

Asf:

نسب التغيير بأسعار العقارات خلال الربع الثاني 2024 مقارنة بالعام 2023:

المرتفع:

الرقم القياسي العام= 1.73%

سكني= 2.76%

شقة= 2.89%

قطعة أرض= 2.79%

زراعي= 1.51%

أرض زراعية=%

المنخفض:

عمارة= -0.14%

فيلا= -0.50%

بيت= -1.35%

تجاري= -0.38%

قطعة أرض تجارية= -0.38%

معرض / محل= -0.64%

دون تغيير:

عمارة= 0.00

مركز تجاري= 0.00