بشائر: الدمام
أوضحت اللائحة التنفيذية للتسجيل العيني للعقار أن الوحدات العقارية تحدد بعلامات في الطبيعة لفصلها عن الوحدات الملاصقة لها.
وتكون هذه العلامة في الأراضي الزراعية والصحرواية، تثبيت قرص معدني بكتلة خرسانية تدفن على عمق مناسب، كما تثبت فوقها علامة بارزة، مثل أنبوب أو زواية للاستدلال بها على نقاط الحدود.
وفي الأراضي المبنية يثبت قرص معدني بمسمار صلب في الفواصل بين المباني التي تمثل الوحدات العقارية.
وتكون ملكية الحائط الفاصل بين وحدتين عقاريتين لأحد المتجاورين أو لكليهما معًا حسب ما يلي:
إذا كانت هناك صكوك قاطعة يعمل بها ما لم يُتفق على خلاف ذلك فيعمل بالاتفاق، وإذا لم يكن هناك اتفاق ولا صكوك فبحسب ما يتضح من حالة البناء في الطبيعة.
الأراضي الزراعية
أشار ناصر الجحدلي، وهو مالك مزرعة في المدينة المنورة إلى أن الأراضي الزراعية والصحراوية الملتصقة، هي تلك التي تقع جوار بعضها بعضًا دون فواصل كبيرة.
والأراضي الزراعية الملتصقة هي قطع أراضٍ زراعية متجاورة يستخدمها ملاك مختلفون أو جهة واحدة للزراعة، وقد تكون خاضعة لأنظمة تمنع تقسيمها إلى مساحات صغيرة للحفاظ على الإنتاج الزراعي في بعض الحالات، كما يمكن دمج الأراضي الزراعية الملاصقة لتكوين مساحة زراعية أكبر لتحقيق اقتصاديات الحجم.
ويمكن للأراضي الزراعية أن تواجه قيودًا في البناء أو التحويل إلى أراضٍ سكنية أو تجارية.
وفيما يخص الأراضي الصحراوية الملتصقة، فهي أراضٍ جرداء أو غير مستصلحة متجاورة، وغالبًا ما تكون خارج النطاق العمراني، وقد تكون مملوكة لأفراد، أو لشركات، أو تابعة لجهات ضمن مشاريع استصلاح الأراضي، كما أن هناك إمكانية تحويلها إلى أراضٍ زراعية أو استثمارية وذلك يعتمد على مدى توفر المياه والبنية التحتية.
الوحدات العقارية الملتصقة
من جهته، أكد المستثمر في مجال العقار طارق السامر أن الوحدات المتلاصقة في الأراضي تشير إلى العقارات أو المباني التي تشترك في جدار واحد أو أكثر مع وحدة مجاورة.
ويُطلق عليها أحيانًا «الوحدات المتلاصقة» أو «التاون هاوس» في بعض المناطق، وتعتمد على التصميم العمراني للحي أو المنطقة.
وتتنوع الوحدات الملاصقة، ففي الفلل المتلاصقة تشترك في جدار واحد مع الجار من جهة واحدة، والتاون هاوس وهي وحدات سكنية متجاورة تتشارك في جدران مع وحدات أخرى من الجانبين، كذلك الشقق المتلاصقة تكون ضمن مبانٍ سكنية متجاورة، مثل العمارات.
وأشار إلى أن هناك مزايا للوحدات الملاصقة منها توفير المساحة وتناسب المناطق الحضرية، حيث تكون المساحة محدودة، كذلك تكلفة البناء تكون أقل مقارنة بالمباني المستقلة، إلى جانب كفاءة استهلاك الطاقة وذلك بسبب تقليل التعرض للرياح والحرارة.
عيوب الوحدات العقارية
أكد سيف الأحمدي، وهو صاحب شقة سكنية، أن هناك عيوبًا للوحدات الملاصقة، حيث تقل فيها الخصوصية نتيجة المشاركة في الجدران، وقد تشكل قيودًا على التوسع أو التغيير نتيجة المشاركة مع الجيران بنفس الجدار الفاصل، إلى جانب الضوضاء، حيث قد ينتقل الصوت بين الجدران المشتركة، وذلك لضعف العزل الصوتي، وهذا قد يزيد الإزعاج، كما قد يكون هناك نقص في النوافذ الجانبية، مما يقلل من التهوية الطبيعية ودخول الضوء إلى بعض الغرف.
وأوضح أن القيمة العقارية تتأثر في بعض الأسواق العقارية، حيث قد تكون الشقق المتلاصقة أقل طلبًا مقارنة بالشقق المستقلة أو الفلل المنفصلة، مما قد يؤثر على سعر إعادة البيع.
خرائط
يبين المستشار القانوني، عاصم الملا، أن اللائحة التنفيذية للتسجيل العيني للعقار حددت الخرائط، حيث يتم تحديث بيانات نظم معلومات الأراضي بشكل مستمر، وفقًا للتغيرات التي تطرأ على الوحدة العقارية، وتقوم إدارة الأراضي والمساحة بإنشاء ورصد نقاط شبكة الضبط الأرضية، وتحديد علامات حدود الوحدات العقارية ورصدها وإسقاطها على الخرائط وفقًا للتعليمات الفنية الموضوعية لهذا الغرض.
وأكد أنه حسب اللائحة تحدد أبعاد ومساحة الوحدة العقارية على الطبيعة بالاستعانة بخرائط الأساس الطبوغرافية، وتميز نقاط الحدود الظاهرة على الخريطة بعد مقارنتها بما هو موجود على الطبيعة، أما نقاط الحدود غير الظاهرة فتستعمل طرق المسح المناسبة في أخذ القياسات اللازمة لتوقيعها على الخرائط.
وأشار إلى أنه يستند في إصدار الخارطة إلى الوثائق والمستندات المقدمة من أصحاب الأملاك وحالة العقار الذي تم الوقوف عليه، ويتم تحديث الخارطة حسب كل تغيير يجرى على الوحدة العقارية بعد تدوين هذا التغيير في صحيفتها.
كيف تحدد الأراضي الزراعية والصحراوية؟
ـ قرص معدني معدني بكتلة خرسانية.
ـ تدفن الكتلة على عمق مناسب.
ـ تثبت فوقها علامة بارزة مثل أنبوب أو زواية للاستدلال بها.
كيف تحدد نقاط الحدود في الأراضي المبنية
ـ يثبت قرص معدني بمسمار صلب في الفواصل بين المباني.
ـ تكون ملكية الحائط الفاصل بين وحدتين عقاريتين لأحد المتجاورين أو لكليهما معًا.
ـ تثبت ملكية الحائط الفاصل بالصكوك القاطعة ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
ـ إذا لم يكن هناك اتفاق ولا صكوك فتحدد حسب ما يتضح من حالة البناء في الطبيعة.
