أمير الصالح
جميل جدًّا أن تكون بيوت ومنازل وفلل أبناء وطنك كبيرة ونضرة وجميلة وشرحة ومتألقة وحديثة ومتناسقة وتسر ضيوفك الكرام. فذلك عنوان صادق على الاستقرار والنمو وتجذير الانتماء والتفاؤل بالأجمل وحفظ الكرامة وحب ضخ المال بأرض الوطن، إلا أن هناك أمور ملفتة للنظر وقد تثير التساؤول وهي وجود بعض القصور والفلل الكبيرة المهجورة لمدة عقود زمنية (ومنها غير مكتمل البناء) والواقعة على شوارع رئيسة وفي أحياء حيوية. شخصيًّا يؤلمني انكفاء بعض أفراد عوائل كانت تعيش حياة الدعة والعيش الرغيد وكانت سباقة في البذل والعطاء والتمويل لبعض المناسبات الاجتماعية والخيرية والدينية إلى أن يتحول حال بعضها إلى التسابق على أبواب المحاكم والمنازعات القضائية بسبب ذاك القصر السكني الكبير الذي ورثوه بعد رحيل من بناه لهم (والدهم).
الحوار
عندما يقدم أحد أبناء المجتمع العصامي على بناء البيت الأكثر فخامة والأكبر في حياته بعد رحلة كدح طويلة وادخار مالي طويل، وقد يكون شارف ذلك الإنسان على نهاية العقد السادس من عمره بأن يمضي في قرار بناء قصر كبير أو فيلا فخمة جدًّا ذات تكلفة عالية وتجهيزات فريدة وأقسام مختلفة ومجالس شاسعة ومرابض سيارات كثيرة وبرك سباحة متعددة وصالة رياضة خاصة ومكتب عمل فخم. وقد تبدو الفكرة مبدئيًّا ممتازة وتلائم الاحتياجات اليومية سواء في حجم مجلس الرجال/ النساء الضخم وصالات الطعام الواسعة جدًّا وكراج سيارات كبير وبركة سباحة أولمبية وحديقة غناء ومصاعد متعددة وديوانيات استضافة رجال/ نساء ومسكن مخصص للخدم والسواق الخاص والبستنجي والحارس من جهة، وسكن اخر مخصص للخادمات والطاهية ومسؤولة الرعاية الصحية لكبار السن؛ لكن العقار السكني الكبير بعد رحيل مستخدمه قد لا يكون منصف تمامًا للجيل الذي سيرث ذلك الأصل العقاري بعد عشر سنوات أو أكثر أو أقل.
اجتماعيًّا يقال للإنسان إذا صنع الشيء من كد يمينه “عليه بالعافية” و”الله يحب أن برى أثر النعمة على الإنسان” ويستشهد البعض بالآية القرآنية الكريمة (وأما بنعمة ربك فحدث)؛ ولكن في علوم إدارة الثروة العقارية للأصول العائلية، الأمر يُنظر إليه على أنه شي آخر. السؤال الحقيقي يتخطى السؤال الكلاسيكي المتعاد: كم نسبة العائد السنوي ROI للمبنى، لكونه سكنيًّا منفعيًّا للمالك، ويتخطى السؤال الآخر: كم سيولّد هذا الأصل من قيمة فخامة أو حفاوة اجتماعية أو تصنيف انتماء طبقي أو دخل مالي لصاحبها الآن؟ والسؤال الأعمق والأهم: أي التزام مالي ونمط سلوكي سيتركه المالك الحالي من بناء تلك الفيلا الضخمة (القصر السكني/ القلعة السكنية) لمن سيجلس فيها من بعده من الورثة، وإلى أي مدى يستطيع الورثة تقمص السلوك ذاته وتكبد ذات المصاريف من فواتير تشغيلية وصيانة ونظافة وعقود توريد وعمالة واستضافات دورية؟
في كثير من الحالات تباع قصور السكن الكبيرة لاختلاف الورثة في إدارتها أو من سيستفيد من استخدامها، ولا سيما إذا كان عدد الورثة كبير أو التفاوت بالدخول المالية بين الورثة شاسع أو الأنفس متنافرة أو لعدم تلاقي المصالح فيما بينهم. وبعض العوائل، تُفضّل أحيانًا إعادة توجيه الأصل العقاري أو إعادة هيكلته ليتلائم احتياجات الجيل القادم، كإعادة تقسيم مساحة الفيلا/ القصر لقطع أصغر وبناء وحدات سكنية أكثر (ديبلوكس/ عمارة متعددة الشقق) تضم أفراد الأسرة وفروعها. أما إذا كان الوارث شخصًا واحدًا فقد يتنعم بالمنفعة للاستخدام لجيل ثانٍ آخر ولكن إن آجلًا أو عاجلًا ستتفت التركة وتتفتت الأصول. ولذا لا بد من الاستدراك والمبادرة بالمعالجة أثناء حياة المالك المعني.
وقد تقوم بعض العوائل بعد رحيل مالك القصر السكني الحالي بحفظ ذلك الأصل العقاري (القصر / الفيلا الكبيرة جدًّا) لمدة طويلة حتى لو كان القصر مهجورًا أو مهملًا، حتى إن كان ذلك الأمر مرهق ماديًّا وإداريًّا لهم ذلك لمجرد أن المبنى عزيز على قلوبهم ومألوف نفسيًّا لديهم أو سر من أسرار ذيوع صيتهم وصنع أسمهم في أواسط العوائل ذات الانتماء الطبقي الاجتماعي المميز ماديًّا.
العدالة العقارية بين الأجيال
1. هل يتوازن توزيع الدخل الحالي للورثة مع ما يتطلبه الحفاظ على الأصل العقاري الضخم وفي حالة جيدة عبر الأجيال؟
2. هل تسمح تركيبة الأصل العقاري للجيل القادم بهامش مناورة حقيقي لإعادة الاستخدام بشكل مرن، أم تضعه أمام التزامات مادية وإدارية يصعب تجاوزها؟
3. هل يتناسب حجم الوقت والجهد المطلوب لإدارة العقار مع حياة الورثة ومساراتهم المهنية ومواقع أعمالهم الجغرافية، أم سيفترض المالك أن الاستفادة مقتصرة في ذاته حتى مماته؟
أسئلة ثلاثة تتبعها أسئلة أخرى لتصنيف الحلول الممكنة للأصول العقارية المستخدمة من قبل المالك أثناء حياته والوارد الاستمرارية في المنفعة باستخدامها بعد رحيله.
بعض الأشخاص يتعاملون مع العقار بوصفه أداة لاستدامة الثروة، لا مصدر دخل متدفق وآني. بهكذا تفكير يعاد صياغة سؤال الاستثمار من جديد وبشكل أكثر وعيًا. فبدل الاكتفاء بسيناريو خطة لخمس سنوات، تُبنى القرارات على صورة أوضح لما سيواجهه الجيل القادم من خيارات وقيود حول الأصول نفسها وإدارتها ومرونة استخدامها. ولا سيما إذا كان أبناء الوارث لا يجيدون صنع الثروة ولا تنميتها ولا مداخيل عالية من وظائف مرموقة.
في الواقع بعض الآباء لا يورثون المباني لأبنائهم فقط، إنما يورثون مزيجًا من إدارة ذكية وكرامة مالية ودخل سلبي واختصار زمن مشقة، ومرونة، ونوعية من الالتزامات المتوائمة مع إمكانات من يأتي بعدهم مع خلال ذاك الأصل العقاري الباهض الثمن إن أتقن الآباء قراءة المشهد واستقرؤا أبعاده المستقبلية. الإشكال أن البعض يورث غصة وبذور أزمات وقضايا محاكم لورثته ولا سيما إن لم يهندس بشكل ذكي فنون إدارة الأصول الكبرى سواء عقارية (ومنها قصره) أو مالية أثناء وجوده بهذه الدنيا كما هندس توزيع قصره (فيلته الواسعة) وادخاره في ماله.
لماذا نكتب عن هذا الموضوع
بعد أن شاهدت تزايد عدد الفلل الكبيرة المغلقة والمهجورة في بعض الأحياء ببعض المدن الكبرى في الوطن العربي، آثار ذلك الأمر علامات استفهام عديدة لدي. وبعد الوقوف على أحوال وتداعيات بعض تلكم القصور والفلل الكبيرة، وجدت من الجيد إثارة الموضوع وطرحه لإثراء الحوار داخل المجتمع بشكل عام، والحث على ضرورة التخطيط الإداري الناجع لمعالجة هكذا أمور في المهد قبل استفحالها.
مقترح دستور عائلي لإدارة الأصول
في عالم تتغير فيه الاحتياجات في كل مجال ولا سيما مجال الاستثمار وإدارة الأعمال والمال والأصول العقارية، فتارة تكون الوظيفة هي صيانة الثروة وتارة نمو الثروة وتارة تقليل المخاطر وتارة تسييل الأصول بشكل أسرع وتارة نقل التسييل والتخلص من الأصول ونقل المال لقطاع أو مكان آخر. كل هذا وذاك بجعل الإنسان في معترك صنع القرار الأكثر فعالية. فالأصول واحدة ولكن القرار يتغير. في مجتمع تعج فيه العواطف عند اتخاذ القرارات، حتمًا ستظهر معضلات عدة، منها معضلة إدارة الأصول المنفعية (فيلا كبيرة/ قصر سكني فخم) عبر الأجيال!!
الورثة والأصل العقاري النفعي
مع القيام بالمقترح التالي بين أفراد الأسرة الواحدة: تحديد وظيفة الأصل وسبب الاحتفاظ بالأصل مع الظروف الاقتصادية الحالية، وآلية صنع قرار يتعلق بالأصل العقاري، والمراجعة الدورية لوظيفة الأصل العقاري، والحوكمة لأية بيانات ذات علاقة سيتم تفادي المعضلات. فمثلًا:
أ- تحديد وظيفة الأصل: السكن المناسب.
ب-سبب الاحتفاظ بالأصل مع الظروف الاقتصادية الحالية للورثة: إمكانية الحفاظ عليه واستخدامه من الجميع.
ت- صنع قرار يتعلق بالأصل العقاري:
١- الاحتفاظ به مع استخدامه أن توافرت الإمكانات، أو
٢- عرضه للبيع بين الورثة والتخارج منه، أو
٣- إعادة تقسيمه وهيكلته فيزيائيا وتدوير استخدام أجزائه بين المنتفعين، أو
٤- عرضة للبيع عبر المنصة العقارية الوطنية والتخارج
ث- الحوكمة
بتحديد الأهداف والمسؤولية والقرار والتفاهمات والوظيفة للأصل والمراجعات تبعًا للوظيفة وليس للعوارض النازلة، والحوكمة. حينذاك تتحول الأطروحة أعلاة إلى دستور عائلي لإدارة الأصل العقاري الأكبر لبعض العوائل والذي يمسها عاطفيًّا.
